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標題: 民法典施行后，買二手房必知的10大知識點！ [打印本頁]

作者: 秋實 時間: 2021-4-25 22:59
標題: 民法典施行后，買二手房必知的10大知識點！

轉(zhuǎn)自（中國普法）

關(guān)注

購買二手房時，每個步驟都要謹慎，否則后患無窮。今天小編為大家整理了買二手房必知的10大知識點，趕緊記下！

居住權(quán)

擁有居住權(quán)的人沒有房屋所有權(quán)，但可長時間甚至終生居住，受到法律保護。

根據(jù)民法典第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)自合同約定的期限屆滿或死亡時才消滅，而不會因房屋轉(zhuǎn)讓而消滅。

因此，買二手房必須查詢該房屋是否設(shè)立居住權(quán)，否則，就可能產(chǎn)生房子歸你，居住權(quán)歸別人。

隱性共有人

很多夫妻共同出資買房，往往只由一方登記產(chǎn)權(quán)，這種情況下，另一方則被稱為“隱性共有人”。

民法典第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。

所以，購房時應(yīng)要求房屋共有人出具書面的《出售房屋同意書》。否則，一旦發(fā)生糾紛，可能會導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的風險。

另外需要注意，當產(chǎn)權(quán)只登記在夫妻一方，而其配偶去世后，還有可能由于繼承而產(chǎn)生的共有人，此時若購買房屋，其他繼承人可能主張繼承權(quán)，要求確認房屋買賣無效。

租賃

房屋存在租賃狀況給房屋買賣帶來兩大法律問題：

一是“買賣不破租賃”的法律問題

根據(jù)民法典第七百二十五條規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人如果不愿意搬遷騰房，即使買了房子也可能暫時住不了。

二是承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題

根據(jù)民法典第七百二十六條的規(guī)定，承租人對所承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

因此，購買人在購買已出租的二手房時，應(yīng)及時取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。同時，賣方也應(yīng)積極主動向承租人取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明，否則若侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可依法要求出租人予以賠償損失。

抵押

二手房交易中，大多數(shù)二手房可能都存在抵押狀況。

雖然民法典第四百零六條規(guī)定抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是，作為買方一定要清楚：

1、住房抵押按揭貸款，即賣方在出售時，房屋仍未還清銀行貸款；

2、非按揭貸款抵押登記，說明賣方存在其他情形對外負債問題，容易在房屋買賣過程發(fā)生被司法查封的情況，尤其是存在多次抵押的情況下，稍有不慎就可能錢房兩空。

司法查封等權(quán)利限制

存在司法查封情況的房屋，轉(zhuǎn)讓存在合同無效的法律風險，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條就明文規(guī)定司法查封的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

另外，被司法查封的房屋，往往會大幅低于市場價，實踐中，有很多購房人被低價所誘惑，最終卻錢房兩空！

稅費

對于稅費各自承擔來說，買方無需關(guān)心賣方的稅費問題，但是如果房屋買賣合同約定的賣方是凈到手價，那么作為買方一定要調(diào)查清楚賣方可能需要承擔的稅費到底是多少。

因為有些稅費，比如房屋來源是贈與、繼承的，個人所得稅可高達房價款的20%。

土地使用權(quán)

一是土地使用權(quán)期限問題

雖然民法典第三百五十九條規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

但二手房市場上逐漸出現(xiàn)的土地使用權(quán)期限到期的情形，將來到底補交多少續(xù)期費用，還沒有明文規(guī)定。

二是土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥的問題

市場上有一類房產(chǎn)，由于特殊原因，土地使用權(quán)來源可能是劃撥，可能需要交納土地出讓金，因此，一定要在簽署合同之前弄清大概需要交納多少土地出讓金。

三是土地用途問題

城市建設(shè)用地中，土地用途分為：住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、綜合用地和其他用地。

唯有住宅建設(shè)用地，土地使用權(quán)到期后才會自動續(xù)期，而且不同用地性質(zhì)房價差別極大，對于購買者住房來說，一定要看清土地用途是否屬于自己所需要的房屋用途。

資金安全

房屋買賣不是小買賣，作為買方應(yīng)該知曉如何防范資金安全風險，那就是進行資金監(jiān)管，又稱第三方監(jiān)管，是指買方不把房款直接交付給賣方，而是讓透明的第三方機構(gòu)監(jiān)管資金，保證資金安全的交易模式。交易成功(權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后)，資金才會劃轉(zhuǎn)給賣方；若交易失敗，資金會返還為買方。

貸款

很多購房人需要向銀行申請貸款來支付不足的部分。

因此，在簽訂購房合同之前，必須要了解相關(guān)貸款政策，以及自己的信用狀況，以便把貸款的風險降到最低。

讀書問題

若要購學(xué)校附近的房子務(wù)必了解該校的招生政策情況，比如落戶年限、同一套房的就讀名額標準等，確定自己的購房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。

來源：法律公園

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