北京10天出臺9項政策，假離婚、天價學區(qū)房通通失靈

遇見555

導語：就在昨晚，北京市５部門聯合發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，即日起，北京市在建在售“商辦”項目將不得賣給個人，商改住將成為歷史。

該《公告》共九條，對北京市商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）的開發(fā)、建設、銷售、使用做出了近一步規(guī)范。

公告要點

1  新建商辦類項目不得出售給個人

開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業(yè)單位、社會組織。

2  商辦類項目不得作為居住使用

商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/font>

3  二手項目出售給個人時，需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保   險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅

本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

4  商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款

5  新建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米

商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�。開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準。自發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。

6、違規(guī)賣“商改住” 或被吊銷執(zhí)照

對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

專家指出，這是北京市近期升級差別化信貸抑制投資，嚴查中介規(guī)范市場秩序，嚴格執(zhí)行購房資格確認的稅收政策，規(guī)避“假離婚”買房等一系列規(guī)范、整頓房地產市場行動后的又一記重拳。

叫停“商改住”：房企不能建，個人不讓買

公告對規(guī)范北京市商業(yè)、辦公類項目管理提出了嚴格要求：開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于５００平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準。開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應當按照批準的規(guī)劃用途建設、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。

公告所述的商辦類項目實際上就是通常所說的“商改住”項目。實際上，北京市對“商改住”的做法早就明令禁止，但不少開發(fā)企業(yè)一直在打政策“擦邊球”，將不少４０年或者５０年產權的商辦類項目規(guī)劃建成為擁有獨立廚房和衛(wèi)生間的住宅。

對于銷售范圍和購買資格等問題，公告也進行了明確闡釋。根據公告，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人，而個人購買必須滿足兩個條件：一是名下在京無住房和商辦類房產記錄；二是在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

抑制過熱：商辦類項目全面限購

北京市住建委相關負責人表示，從去年的“９·３０”到今年的“３·１７”，北京對住宅的調控逐漸加力，一些開發(fā)商反而趁此機會打著“不限購、限貸”的旗號，大肆推銷商辦類產品。近期市場上的商辦類產品的銷售已出現了過熱苗頭。

“這次，北京市從規(guī)劃、建設、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環(huán)節(jié)集中發(fā)力，對‘商改住’‘零容忍’�！�北京市房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志說，商住項目本身就是開發(fā)商為了利益制造出的“偽住宅”，這類項目弱化了限購政策效果，在實際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環(huán)境嘈雜等問題。

“商改住”的前世今生      

可以說，走在政策邊緣的北京商住房迎來了“史上最嚴限購”政策，那么什么是商住房？商住房又是怎樣出現的？

商改住

“商改住”是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設用地改作居住土地使用，并最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業(yè)房改為住宅。“商改住”是一種違法行為。相關法律條文規(guī)定：建設用地經依法批準后，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途。

早在上個世紀90年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數年的爛尾樓重新包裝，變成“商務公寓”或者“酒店式公寓”銷售。隨后，這種方式傳到了北京，讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。

出于成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價格，一度高過普通住宅售價。為了拉動銷售，自2003年起，一部分開發(fā)商打出提供固定年回報、原價或增值回購、承諾無風險或者低風險投資等方式，銷售酒店式公寓。由于開發(fā)商在操作過程中留下多處隱患，2007年，北京市住建委針對這些項目發(fā)出風險提示，通過多種途徑提醒購房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》。但是，由于利益驅動和迅速回款的需求，開發(fā)商在拿地之后，仍會選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以Loft等形式銷售。

與此同時，張大偉認為，通過這次的新政，也可以看出樓市調控邏輯的變化。作為首都，北京“商改住”政策的出臺也會多多少少對其它一線城市產生“風向標”的作用。

“

過去的邏輯大家都認為應該是抑制過快上漲，現在來看有可能就會是全面的改變?yōu)檎嬲�地�?zhí)行了中央的那句話：房子是用來住的，不是用來炒的。

從商辦類的這種政策邏輯來看，基本是全面抑制了任何炒房的可能性。這也是中國房地產市場調控以來的第一次，因為從來沒有過這么徹底的把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策的出現，這點來看的話應該說從政策本身來看也會影響其他城市同類型的調控。

對于其它的一線城市來看的話，我覺得效仿的可能性也很大。后續(xù)包括像上海、深圳，甚至其他一些二線城市，有可能針對商辦類的物業(yè)逐漸向北京這個政策看齊。

限購后的北京眾生相 十大猜想

1、剛需：這是徹底趕人走的節(jié)奏啊。讓我回三四線城市，我要租房。我要開公司買商住房。工商代辦注冊公司又火了？

2、地王：政府住宅限購推高商住的歷史不會再上演了。沒法快速回收現金流，資金鏈緊張了。地王要哭了？

3、政府：大家都不要在一線城市買房了，都去三四線城市吧，大力發(fā)展住房租賃市場。同時支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

4、有錢人（個人投資者）：不讓個人投資商辦了，也不響應“三四線城市”去庫存的號召。直接全球資金配置了？

5、私募基金從業(yè)者A：這下完了，眾多項目面臨重新估值。爛項目怎么擦屁股？

6、AMC（資產管理公司）：開放商趕緊哭吧，我好淘點便宜貨，做商業(yè)地產的價值投資者，未來對接REITs打通商業(yè)地產產業(yè)鏈業(yè)。商地產并購基金要火了？

7、老股民：房市去杠桿已到高潮，是否會重演2015年6月股市去杠桿后帶來房市的暴漲。股市房市的蹺蹺板效應再來一次啊，我要解套�。�！

8、二手住宅市場：在商品住宅供需比已經失衡的情況下，相當于供應再減少一半以上。房價還要暴漲？

9、商住房市場：回歸商辦項目的本質。暴跌30%？

10、房屋租賃市場：“商住房”限購后，無論是開發(fā)商還是未來購買的企業(yè)，都將會也只能考慮長期出租，這會帶來更多的租賃房源，實現監(jiān)管部門倡導的購租并舉，長期穩(wěn)定房屋租賃市場？

相關鏈接：

記者了解到，在２０１６年５月，北京市住建委和通州區(qū)政府曾聯合發(fā)布通知，對通州區(qū)的商務型公寓和商業(yè)、辦公（含商務辦公和配套商業(yè)）項目的銷售實行嚴格限購政策�！跋拶徚睢卑l(fā)布后，只有這三類人可購買商務型公寓。

1.有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；

2.已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；

3.在本市無連續(xù)繳納5年（含）以上社會保險或個人所得稅外地居民家庭。

但其他區(qū)縣對商辦類項目并未跟進實行嚴格的管理措施，這造成了對商辦類項目管理的區(qū)域不均衡現象。一些區(qū)縣的商辦類產品仍在熱銷。