【大楚網(wǎng)】智殘男瞞家人賣房產(chǎn) 妻子不同意被買家索賠28萬

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　智力殘疾的丈夫瞞著妻子將140平米房子賣掉，妻子獲悉后表示不同意賣房，被買房者告上法庭索要違約金、雙倍定金等28萬余元。近日，賣房人在晨報律師圈公益律師幫助下積極應(yīng)訴，解除賣房合同并挽回22萬元損失。

　　“誰能料到，買房遇到房東竟是智力殘疾者，智殘者可能不具備完全民事行為能力，導(dǎo)致合同無效，這也是二手房買賣中的一個坑！”近日，二手房交易活躍，晨報律師圈詳細(xì)解讀二手房買賣中的陷阱，教你如何繞過這些坑。

　　[案例] 智殘男瞞著妻子賣房

　　2016年9月，三級智力殘疾的男子林洋（化名）與王海（化名）在中介公司撮合下簽訂房屋買賣合同。雙方約定，林洋將自己位于江漢區(qū)的一處面積約140平米的房子賣給王海，總價120萬元。合同簽訂后，王海向林洋支付了5萬元定金，并向中介公司交付傭金2萬多元。林洋處置的該房產(chǎn)是他和妻子小琴的共同房產(chǎn)。但林洋賣房之事小琴一直蒙在鼓里，直到王海要求小琴配合辦理相關(guān)手續(xù)時，小琴才知道房子被林洋賣了。

　　小琴不同意賣房，多次跟王海協(xié)商未果。2016年底，王海將林洋告到江漢法院，要求林洋支付18萬元違約金及雙倍返還定金10萬元，并賠償其已支付的房屋評估費損失，共計28萬余元。小琴求助晨報律師圈，公益律師鄭學(xué)知獲悉后，幫小琴積極應(yīng)訴。

　　今年3月，江漢法院開庭審理此案。鄭學(xué)知提出答辯理由認(rèn)為，林洋身患三級智力殘疾，不能辨認(rèn)自己的行為后果，屬于限制民事行為能力人或無民事行為能力人，不具備簽訂房屋買賣合同的行為能力，其監(jiān)護(hù)人小琴未簽合同賣房且事后一直不同意賣房，因此雙方的房屋買賣合同屬無效合同。

　　3月下旬，在江漢法院主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，林洋只需返還原告定金5萬元，賠償其損失1萬元，避免了22萬元經(jīng)濟損失。

　　[解讀] 買二手房小心4大陷阱

　　鄭學(xué)知表示，從買房者角度反思“智殘男背著妻子賣房”一案，二手房買賣中存在很多“買房陷阱”，跟智力殘疾者簽合同，智力殘疾者可能不具備完全民事行為能力，這樣不但合同無效，買房者還無法拿到雙倍定金返還等賠償，也錯過很多好的買房時機，損失較大。此外，購房者一定要防范二手房買賣中的這些陷阱：

　　抵押房陷阱

　　房東出售抵押中的房子，很多二手房有抵押貸款，這類房子簽約后無法過戶，房東會要求購房人支付首付款用來償還抵押貸款。

　　律師解讀：這樣一來，房東會以“急用錢”為由讓購房人把錢打到他的個人賬戶，最后錢沒用來償還抵押房貸解除房屋抵押。抵押貸款沒還清，購房人無法過戶，不僅錯過好的購房機會，甚至一不小心官司纏身。

　　律師支招：建議購房者在簽訂購房合同、支付定金前，應(yīng)了解所購房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。一般可委托律師查詢交易房屋的權(quán)屬信息，或要求賣房者對房屋權(quán)屬狀況，如有無抵押、保全、查封等情況做出書面說明和保證。

　　“學(xué)區(qū)房”陷阱

　　已辦理下來的房屋產(chǎn)權(quán)證書去公安機關(guān)辦理落戶手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，原房主未將戶口遷出，導(dǎo)致無法落戶。

　　律師解讀：“學(xué)區(qū)房”戶籍是稀缺資源，因此這種現(xiàn)象較多出現(xiàn)在“學(xué)區(qū)房”。戶籍遷移一直是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理由公安部門進(jìn)行行政管理，法院無權(quán)干涉。如果賣房者沒有在合同中書面約定遷走戶口，這個問題目前難以解決。

　　律師支招：建議在二手房交易前，買方最好就戶口問題與賣方約定明確的遷移期限和違約責(zé)任，以免權(quán)益受損。

　　一房二賣

　　將已售房賣給第三方，房價暴漲時很容易出現(xiàn)一房二賣。房東剛和買房者簽了合同，沒過幾天總房價漲了十多萬，于是禁不住誘惑又將房子高價賣給第三方。

　　律師解讀：《物權(quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記生效，否則不生效。已辦理或正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案等相關(guān)手續(xù)的購房人買房意愿強烈，購房人為房產(chǎn)過戶登記做前期準(zhǔn)備，更易勝訴。

　　律師支招：買二手房時，要在合同中明確一房二賣的違約責(zé)任，到房管局進(jìn)行即“預(yù)告登記”。

　　房屋產(chǎn)權(quán)不明確

　　有些二手房是夫妻或者跟子女、父母的共同財產(chǎn)，涉及了共有產(chǎn)權(quán)人。

　　律師解讀：出售這類房屋需要房主和共有人都同意才行，否則即使簽了購房合同也無法過戶。

　　律師支招：購房人在買房前注意查看產(chǎn)權(quán)證，或者走訪周圍鄰居核實產(chǎn)權(quán)信息，要求所有共有人到場，不能到場的出具共有產(chǎn)權(quán)人的知情同意書，盡最大可能避免糾紛。

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