轉(zhuǎn)載；樓市已淪為賭場(chǎng)，房?jī)r(jià)一跌先保銀行，個(gè)人則傾家蕩產(chǎn)

被時(shí)代淘汰的人

017-05-26 敖評(píng) V俱樂部V視角

來源：擺古論今（ID:BGLJ365)

一、樓市已淪為賭場(chǎng)，誰(shuí)會(huì)是最后一棒？

一個(gè)人如何在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)暴富？方法有兩種。

一種是彩票，坐等天上掉下一個(gè)巨大的餡餅；另一種，就是掠奪，一群人的虧損足以造就一個(gè)人的暴富。

尤其在一個(gè)沒有增量財(cái)富創(chuàng)造的年代，對(duì)存量財(cái)富的再分配，就成為了致富的唯一法門。蛋糕就這么大，就看看誰(shuí)能切到更大的，誰(shuí)能搶走別人的。

這些年來，從來沒有一種投資把戲像樓市這樣，長(zhǎng)達(dá)數(shù)年地陷入了全民狂歡。

由于我國(guó)土地是公有制，房?jī)r(jià)暴漲之后，越早拿到土地使用權(quán)的人，就越是獲利最大。在這種情況下，你不用付出什么辛苦的體力或腦力勞動(dòng)，只憑加杠桿就能實(shí)現(xiàn)暴富。

20世紀(jì)的美國(guó)，有個(gè)叫查爾斯·龐茲的人，忽悠大家向一個(gè)事實(shí)上子虛烏有的企業(yè)投資，許諾40%的利潤(rùn)回報(bào)。

21世紀(jì)的中國(guó)，有個(gè)叫房地產(chǎn)的東西，一線城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。

什么概念？換到股市，就相當(dāng)于70倍的市盈率�，F(xiàn)在，我大A股的平均市盈率不過才16.8倍而已。

任何旁氏游戲要想玩下去，得有三個(gè)前提。

一是稀缺的東西才是寶，你這個(gè)投資品得有足夠的“稀缺性”，這樣大家才會(huì)覺得靠這個(gè)東西才能發(fā)財(cái)。所以，各種各樣的騙子才會(huì)宣稱自己的理財(cái)產(chǎn)品是獨(dú)一無(wú)二的內(nèi)部產(chǎn)品。

但是中國(guó)的房子到底有沒有稀缺性呢？

2015年5月，騰訊的《2015 年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)，自有住房空置率最高也不過2.9%而已。

二是你得有足夠的資金，來源源不斷地注入這個(gè)騙局。

2017年，我國(guó)房地產(chǎn)存量房的總市值大概是270萬(wàn)億計(jì)算，但我國(guó)的基礎(chǔ)貨幣只有30萬(wàn)億左右。也就是說，只要有十分之一的買房者套現(xiàn)離場(chǎng)，就可以耗盡所有貨幣。

　　

既然兩個(gè)前提都不成立，就得靠第三了，也就是找愿意來玩這個(gè)游戲的人。

讓他們堅(jiān)信，這個(gè)游戲里，永遠(yuǎn)有一個(gè)比他們更傻的人，能以更高的價(jià)位來接盤。

現(xiàn)在的樓市，有個(gè)很有意思的現(xiàn)象，大城市的人跑小城市去買房，小城市的人來買大城市的周邊房。城里人下鄉(xiāng)炒房、鄉(xiāng)里人進(jìn)城搶房。

小城市的人笑大城市的人。你以為你買的是價(jià)值洼地？我們本地人看來就是深坑一個(gè)。先不論小城市根本不缺房，而且真有剛需要買房，新盤多的是，何必買你的二手房？

大城市的人笑小城市的人。投機(jī)成立的前提是，能找到更有錢的人在更高的價(jià)位上來接盤。

連農(nóng)民都在買房了，以后你的房子還能賣給誰(shuí)？最有購(gòu)買力的，就是正在接盤的你們了。但偏偏你們自己，又是樓市的空頭，將來是要拋售的。

說來說去，樓市不就是一個(gè)擦肩相遇、互道傻X的賭場(chǎng)。

讓我們把視野放大、綜觀全球。

目前，全球經(jīng)濟(jì)都是萎靡不振，經(jīng)濟(jì)增速嚴(yán)重下滑，各國(guó)央行放水能力都到了極限，緊縮大周期已經(jīng)來臨。

在這種情況下，誰(shuí)能保持泡沫最小，誰(shuí)就能損失最小。換句話說，自家的泡沫越小越好，別人的泡沫越大越好。

尤其是美國(guó)，希望中國(guó)持續(xù)地加杠桿了，美國(guó)才能寬松地降杠桿。

而且現(xiàn)在美國(guó)要走強(qiáng)勢(shì)美元戰(zhàn)略了，這時(shí)候人民幣的國(guó)際化，還有中國(guó)連年的貿(mào)易順差就不能忍了。怎么辦？

只要中國(guó)的資產(chǎn)泡沫過大，資本自然會(huì)外流，美國(guó)再振臂一呼、加息縮表，自然有大筆資金轉(zhuǎn)流美國(guó)。

只要中國(guó)的資產(chǎn)泡沫過大，資本自然會(huì)脫實(shí)向虛，沒有資金來源的實(shí)體經(jīng)濟(jì)談什么“中國(guó)制造”，貿(mào)易順差焉能持久？

奧巴馬想搞TPP，是想架空中國(guó)制造，如今他沒搞成，反而我們自己可能要搞成了。

不戰(zhàn)而勝，是戰(zhàn)爭(zhēng)的最高境界；敵人內(nèi)亂，是不戰(zhàn)而勝的最好方法。

讓我們把視線收回、聚焦個(gè)人。這一切對(duì)于我們自身有什么影響？如果資產(chǎn)泡沫傷害了中國(guó)制造，會(huì)發(fā)生什么？

中國(guó)制造業(yè)承擔(dān)中國(guó)25%左右的就業(yè)人口，如果制造業(yè)走弱，服務(wù)業(yè)也會(huì)衰落，那么一旦失業(yè)潮開啟，那么資產(chǎn)泡沫就會(huì)炸裂。

要知道，中國(guó)現(xiàn)在家庭負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了50%，就是說，相當(dāng)多的購(gòu)房者都是高負(fù)債、高杠桿的。

那么如果他們失業(yè)，那么手里的流動(dòng)資金還能支撐多久的房貸？那么支撐不下去之后，必會(huì)斷供。

在中國(guó)，無(wú)論樓市還是股市，都是羊群效應(yīng)，極易被情緒感染，而非理智決策。所以，大家在買的時(shí)候都是一窩蜂地?fù)�，拋的時(shí)候都是一連串地拋。

那么到了這個(gè)時(shí)候，炒房的人，會(huì)因?yàn)橹箵p而拋盤；而剛需者，也會(huì)因?yàn)閾?dān)心失業(yè)而提前套現(xiàn)。

任何金融屬性的產(chǎn)品，一旦下跌，絕沒有人愿意接盤；一旦開跌，就得跌回解放前。所以，你可以看到我們國(guó)家為什么會(huì)前有各種各樣的樓市調(diào)控大招，后有如火如荼的金融去杠桿，配有逐漸向緊的貨幣政策。

目的有二，一是化解泡沫，在爆炸之前先拆彈；二是固化泡沫，為拆彈來爭(zhēng)取時(shí)間。

你要知道，泡沫的控制與否，關(guān)系的不止是國(guó)家發(fā)展大計(jì)，更是我們每一個(gè)人的切身利益。無(wú)論有房無(wú)房，都將不可避免地卷入其中。

現(xiàn)在的樓市有三個(gè)很有意思的現(xiàn)象。

　　一是一邊中央不斷調(diào)控加碼，另一邊地方卻在購(gòu)房有獎(jiǎng)。

　　一是新聞里轟炸房?jī)r(jià)花式下跌，實(shí)際上房?jī)r(jià)卻在悄悄上漲。

　　一是一邊是富人們紛紛套現(xiàn)離場(chǎng)，一邊是窮人們搶房大戰(zhàn)再起高潮。

其實(shí)，這都因?yàn)?strong>是一場(chǎng)賭局，空頭與對(duì)頭的博弈。對(duì)于地方政府來說，房地產(chǎn)就意味著錢。土地財(cái)政的六成，是要靠房地產(chǎn)來支撐的。

而錢就意味著政績(jī)，有了土地財(cái)政收入，才能修地鐵、修高速、建學(xué)校、建醫(yī)院。而且地方政府之間有競(jìng)爭(zhēng)。你不賺這錢，反而打壓樓市，資金就會(huì)流向其他城市，讓你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲得升遷的機(jī)會(huì)。

更何況，對(duì)于一些三四線小城市來說，還面臨著去庫(kù)存壓力，還需要一撥人來為國(guó)接盤呢。而開發(fā)商更是不樂意房?jī)r(jià)降的，因此，他們一邊在新聞里放出房?jī)r(jià)下跌的“煙幕彈”，一跪地乞求的可憐姿態(tài)，迷惑公眾的視線。

一方面，能讓中央以為調(diào)控效果已現(xiàn)、可以減輕政策力度，一方面，能讓公眾以為房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌、抄底機(jī)會(huì)來臨。另一邊，他們卻是使出了各種花招，來抬高房?jī)r(jià)。

比如開發(fā)商蓄客500個(gè)，就放出50套房源。這時(shí)候你看到人山人海的場(chǎng)面怎么辦？叫號(hào)選房只給你10秒鐘時(shí)間，你說你緊不緊張？多重壓力下，窮人能不搶房嗎？房?jī)r(jià)能不漲嗎？

但實(shí)際上，開發(fā)商已經(jīng)快扛不住了，很可能要還不起債了！

截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)待償還債券規(guī)模2.12萬(wàn)億元，其中未來一年將有1055.86億元債券到期。數(shù)據(jù)顯示，2016年上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)77.26%。

更有甚至，有開發(fā)商冒充購(gòu)房者，申請(qǐng)到銀行貸款，從銀行手里套取現(xiàn)金，用這筆錢來解決資金周轉(zhuǎn)的燃眉之急。之后，開發(fā)商再將這種貸款抵押的房子“一房二賣”，再賣給其他人。

在這樣的情況下，你現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)了，你以為你遇到價(jià)值洼地了，你以為你撿到寶了。

有一種財(cái)富，叫紙面財(cái)富。有一種高潮，叫顱內(nèi)高潮。

在你杠桿致富的美夢(mèng)背后，是隨時(shí)會(huì)跑路的開發(fā)商和可能還不起的貸款。

一二線城市還有資金、人口的支撐，而那些三四線小城市，明明沒有什么發(fā)展?jié)摿α�，可是房�(jī)r(jià)竟然還一路上漲，那完全就是炒高的價(jià)格，蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

銀行已經(jīng)拒絕背鍋了，在限貸方面層層加碼。現(xiàn)在不少銀行已經(jīng)取消了首付優(yōu)惠，還停發(fā)了二套貸。

當(dāng)?shù)胤秸�府已�?jīng)憑借去庫(kù)存成功解套，當(dāng)開發(fā)商已經(jīng)勝利回款收回成本，當(dāng)大戶和上市公司們已經(jīng)套現(xiàn)離場(chǎng)。

偌大的賭場(chǎng)之中，剩下的還有誰(shuí)呢？

二、北京房?jī)r(jià)突然大跌，保銀行比保房?jī)r(jià)更重要！

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一組房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，里面透露了驚天大秘密。

5月15日的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，商品房銷售面積同比增速15.7%，比前3個(gè)月下滑3.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增速20.1%，回落5個(gè)百分點(diǎn)。

僅4月份，商品房銷售面積增速（7.7%）就比3月份下滑7%。

近一個(gè)多月來，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下滑，尤其是北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)突然下跌，北京二手房4月份成交均價(jià)環(huán)比下跌了6.8%。

截至目前，有超過55個(gè)城市，共發(fā)布樓市調(diào)控政策160多次，被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)”調(diào)控，主要是限購(gòu)、限貸、限價(jià)和限售“四限”措施。

但是，今年前4個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元人民幣，同比名義增長(zhǎng)9.3%，增速比第一季度提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

一方面房?jī)r(jià)下跌，銷售面積增速下跌，銷售額下跌，另一方面，開發(fā)商的投資還在擴(kuò)大。這顯然不符合邏輯，只能說房產(chǎn)商為了續(xù)命，不得不動(dòng)用老本拿地投資。銷售下滑投資擴(kuò)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾將逐漸加劇。

“銷售冷投資熱”的局面，從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的發(fā)展情況看，已陷入投資刺激和泡沫膨脹的兩難和矛盾境地。

其實(shí)這也是一些地方政府的兩難境地：一方面房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為賴以刺激經(jīng)濟(jì)的主要手段；另一方面，房?jī)r(jià)泡沫膨脹，存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，所以又要同時(shí)進(jìn)行降溫調(diào)控。

房地產(chǎn)市場(chǎng)早已綁架了經(jīng)濟(jì)。從1990年代開始廣泛實(shí)行土地財(cái)政，大規(guī)模投資房地產(chǎn)，依賴提高土地出讓金和房?jī)r(jià)來獲利和維持GDP，結(jié)果造成房地產(chǎn)泡沫加劇。如今騎虎難下，一直漲下去，將是災(zāi)難性的后果，但要軟著陸，又考驗(yàn)調(diào)控智慧。

最關(guān)鍵是，房地產(chǎn)的既得利益群體很難撼動(dòng)，除了廣大開發(fā)商，還有很多寄生官員，有些官員動(dòng)用手中權(quán)力，通過批地和更改容積率，早已竊得家財(cái)萬(wàn)貫。

一些地方對(duì)此也睜一眼閉眼，經(jīng)濟(jì)不好，還得依靠賣地收入來維持龐大的行政人員開支。隨著房企的地產(chǎn)投資擴(kuò)大，土地出讓金還在上漲。中原地產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，50個(gè)重點(diǎn)城市地方政府的土地出讓金超過7600億元，上漲53.3%。

但很顯然，決策層已經(jīng)深知這樣走下去的危害，所以不得不下令凍結(jié)交易，通過行政命令來防止地產(chǎn)炒作。

前幾天，央行突然大手一抖，單日釋放了4590億的流動(dòng)性，有人認(rèn)為這是不是為了保房地產(chǎn)？其實(shí)想多了。這不是保房地產(chǎn)，也不是保股市，而是保銀行。

金融去杠桿，理財(cái)產(chǎn)品的清理，對(duì)銀行影響是傷筋動(dòng)骨的。這次清理和去杠桿，其實(shí)說到底就是提前還債，一旦強(qiáng)行推廣下去，會(huì)導(dǎo)致很多債務(wù)違約，銀行到時(shí)只能當(dāng)做爛賬和壞賬來處理了。

央行在去杠桿的關(guān)鍵時(shí)刻大放水，主要是為保證債市和商業(yè)銀行的流動(dòng)性充足，保證不出現(xiàn)大規(guī)模的債務(wù)違約，以免將商業(yè)銀行推向倒閉破產(chǎn)的境地，這應(yīng)該是當(dāng)前央行防止系統(tǒng)性金融危機(jī)的核心舉措。

本次釋放的4590億元，都是基礎(chǔ)貨幣，通過商業(yè)銀行、影子銀行的存貸款轉(zhuǎn)化，需要乘上5左右的貨幣乘數(shù)，基本等于向市場(chǎng)投放了2.3萬(wàn)億的貨幣量。這樣的貨幣投放量，以前是要幾個(gè)月完成，如今一天就完成了，說大放水，一點(diǎn)都不為過。

以前類似操作，基本上都是7天、28天這種短期操作，到期就收回。而本次4590億元，投放的時(shí)間在6個(gè)月到1年，這些流動(dòng)性在市場(chǎng)上呆的越久，產(chǎn)生的貨幣量就越大，洪水效應(yīng)也越大。

但是這些水已經(jīng)很難流動(dòng)房地產(chǎn)了，因?yàn)榍岸螘r(shí)間已經(jīng)對(duì)銀行有很多禁令，要求不要向房地產(chǎn)進(jìn)行貸款，很多房企不得不到境外發(fā)債，成本一下就提高了。

這一次非常明顯，房地產(chǎn)將會(huì)成為拋棄對(duì)象，保銀行、保就業(yè)會(huì)成為重點(diǎn)。

三、房?jī)r(jià)暴跌的后果究竟有多可怕？看完后冷汗直流

天下大勢(shì)，合久必分、分久必合；天下樓市，漲久必跌，跌久必漲。有房一族，特別是貸款買房的，我側(cè)重地問一下：房?jī)r(jià)暴跌，你怕不怕？誒，那位朋友說了，“我不怕啊，我工作穩(wěn)定收入穩(wěn)定，只要按時(shí)還月供，房子就還是我的呀�！�

What？竟然有這么天真的朋友，欠缺人生經(jīng)驗(yàn)，畢竟too young too simple！告訴你的驚天秘密：房?jī)r(jià)跌了，不管你能不能按時(shí)還貸，銀行都有權(quán)收走你家房！

房產(chǎn)貶值，銀行要你補(bǔ)足抵押

咱們先看看賺得多、跑得快的香港朋友的真實(shí)經(jīng)歷。

“1997年的時(shí)候我買了一套價(jià)值742萬(wàn)港元的房子，從銀行貸了667.8萬(wàn)港元，可這間住宅到2003年就只值250萬(wàn)港元了�！痹谙愀垡患衣蓭熜泄ぷ鞯内w偉（化名），最終由于無(wú)法拿出更多現(xiàn)金來彌補(bǔ)抵押品的價(jià)值不足，不僅房子被銀行無(wú)情收走，而且還欠下銀行200多萬(wàn)港元。

這是怎么回事？

我們知道，作為貸款人，銀行與借款人簽訂貸款合同。很多不明真相的朋友以為，只要保證月供按時(shí)交給銀行，銀行沒有實(shí)際損失，我就不違約。危險(xiǎn)的種子就是這樣被埋下的。需要明白，貸款合同的違約條款里，可不僅僅包括不按時(shí)還款，還包括抵押物價(jià)值減少。

《銀行房屋按揭貸款合同范本》顯示：

“抵押期間由于乙方（購(gòu)房人）的過錯(cuò)或其他原因造成抵押物的價(jià)值減少的，乙方應(yīng)在30日內(nèi)向甲方（銀行）提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當(dāng)于抵押物價(jià)值減少部分的本、息。

如果乙方既不提供價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保又不提前清償?shù)戎档馁J款本、息，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。”

舉個(gè)例子說，你就明白了。

房?jī)r(jià)腰斬，房沒了還惹一身債！

劉明白2016年買下一套100萬(wàn)的房子，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)。一年后，劉明白已經(jīng)償還銀行本金1萬(wàn)元，剩余69萬(wàn)元。就在那時(shí)，房?jī)r(jià)像著陸失敗的火星車一樣，啪嘰一下，硬硬生生結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地砸地上了。這套房子市場(chǎng)價(jià)僅為50萬(wàn)元。好了，銀行這時(shí)候會(huì)給劉明白算一筆賬：當(dāng)初借他70萬(wàn)，是因?yàn)橛袃r(jià)值不低于70萬(wàn)的房子作抵押�，F(xiàn)在，房子僅值50萬(wàn)，但他欠銀行69萬(wàn)。所以，請(qǐng)補(bǔ)齊抵押不足的差額19萬(wàn)（69-50）。

要么，劉明白拿出19萬(wàn)存款，做提前還貸；要么，劉明白有個(gè)祖?zhèn)骼瞎哦�，價(jià)值不少于19萬(wàn)，抵押給銀行。

劉明白這回是可犯糊涂了，當(dāng)初為了買房把積蓄都掏光了，而家里最值錢的古董是iPhone4S，上哪去湊19萬(wàn)呢？

銀行連一聲不好意思都不說，“啪”一錘子就把房子拍賣了。一般說，拍賣價(jià)肯定比市場(chǎng)價(jià)還要低。市價(jià)50萬(wàn)的房，銀行拍賣了40萬(wàn)，劉明白不僅首付白交了、啥也沒撈著，還欠了銀行29萬(wàn)（69-40）！

現(xiàn)在，朋友們知道房?jī)r(jià)暴跌為啥可怕了吧。已經(jīng)貸款買房的朋友，快去把合同找出來，看看是怎么約定抵押物價(jià)值不足的。有的合同會(huì)在正文里專門列出一條，更狡猾的銀行會(huì)在合同附件里作約定，反正，房奴是斗不過銀行。房奴們唯一能期盼的，就是房?jī)r(jià)不要跌。

但是，房?jī)r(jià)怎么可能永遠(yuǎn)不跌呢？區(qū)別只是跌得深、跌得淺而已。從去年年末到今年，香港房?jī)r(jià)走入下跌周期，雖然幅度還不大，但已經(jīng)引起部分購(gòu)房人的恐慌。日本的例子更不必說，自上世紀(jì)90年代，日本房?jī)r(jià)暴跌之后一路走低，近幾年才緩慢抬頭。

---

W無(wú)所謂

受傷害永遠(yuǎn)是小老百姓，

被時(shí)代淘汰的人

是吧，看的可怕，房沒有買到，還欠一屁股帳。